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Maître Vincent Combettes accompagne chaque acheteur de l’offre d’achat à la remise des clés. Dossier ouvert sous 48h, collecte dématérialisée via Septeo, acte authentique signé en étude. 04 91 46 08 90.
En bref
Maître Vincent Combettes accompagne chaque acheteur de l’offre d’achat à la remise des clés. Dossier ouvert sous 48h, collecte dématérialisée via Septeo, acte authentique signé en étude. 04 91 46 08 90.
Office historique
+60 ANS
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24 H OUVRÉES
Premier rendez-vous sous
3 JOURS
Pluridisciplinaire
ÉQUIPE
De l’offre d’achat au compromis de vente
L’offre d’achat : le premier engagement
L’achat immobilier commence par une offre d’achat adressée au vendeur, un engagement de l’acheteur d’acheter au prix proposé, sous conditions suspensives. Cette offre n’est pas encore un acte notarié, mais elle crée des obligations contractuelles entre les parties.
Maître Combettes intervient dès ce stade pour vérifier les conditions suspensives à insérer : obtention du prêt, absence de servitudes problématiques, résultats des diagnostics. Un manquement dans la rédaction de l’offre peut priver l’acheteur de sa protection légale en cas d’obstacle. Contactez l’étude avant de signer une offre pour un bien à enjeu.
Le compromis de vente : sécuriser l’accord
Le compromis de vente (ou promesse synallagmatique) est le premier acte structurant de la transaction. Il fixe le prix, les conditions suspensives (financement, état des risques, résultats des diagnostics obligatoires) et le calendrier de signature de l’acte définitif.
À compter de la notification du compromis, l’acheteur bénéficie d’un droit de rétractation de 10 jours (art. L271-1 du Code de la Construction et de l’Habitation) pendant lequel il peut se désister sans pénalité. Passé ce délai, le compromis est ferme : si l’acheteur se retire sans motif légal, il perd généralement son dépôt de garantie (5 à 10 % du prix). Si c’est le vendeur qui se rétracte, l’acheteur peut exiger l’exécution forcée de la vente ou des dommages et intérêts.
Source : Code de la Construction et de l’Habitation, art. L271-1, droit de rétractation de l’acheteur.
Du compromis à l’acte authentique
La période de préparation : 3 mois en moyenne
Entre la signature du compromis et la signature de l’acte authentique, un délai moyen de 3 mois est nécessaire. Ce délai permet :
- L’instruction du dossier de financement bancaire (condition suspensive)
- La réalisation des diagnostics obligatoires (DPE, amiante, plomb, électricité selon l’ancienneté du bien)
- Les vérifications notariales : état hypothécaire, situation cadastrale, règlement de copropriété, purge des droits de préemption éventuels
- La publication du dossier au service de la publicité foncière (anciennement Conservation des hypothèques)
Maître Combettes coordonne chacune de ces étapes et informe l’acheteur de l’avancement. La collecte dématérialisée via Septeo accélère la transmission des pièces et réduit les allers-retours.
La signature de l’acte authentique
Le jour de la signature, les parties se réunissent en étude. Maître Combettes lit l’acte intégralement, répond aux questions de chacun, et procède à la signature devant lui. L’acheteur verse le solde du prix (ou le produit du prêt est débloqué directement par la banque) et reçoit les clés du bien.
L’acte est ensuite publié au service de la publicité foncière, formalité qui rend le transfert de propriété opposable aux tiers. Le KBIS de l’immatriculation (pour un bien soumis à TVA) ou la publicité foncière (pour un bien ordinaire) est disponible dans les semaines suivantes.
Source : procédure de publicité foncière, Direction Générale des Finances Publiques, 2026.
Les garanties légales de l’acheteur
La garantie des vices cachés
L’acte notarié n’exonère pas le vendeur de sa responsabilité pour les vices cachés , défauts non apparents qui rendent le bien impropre à l’usage auquel il est destiné, ou qui en diminuent tellement l’usage que l’acheteur n’aurait pas acquis au même prix s’il les avait connus. Cette garantie est d’ordre public : une clause d’exonération insérée dans l’acte n’est valable qu’entre vendeurs professionnels.
Maître Combettes attire systématiquement l’attention de ses clients acheteurs sur cette garantie et sur les recours disponibles en cas de découverte d’un vice après la signature.
La sécurité de l’acte authentique
L’acte authentique notarié offre trois protections distinctes : (1) force probante, contestation quasi impossible car l’officier public atteste des faits qu’il a constatés ; (2) force exécutoire, en cas de litige sur un paiement, l’acheteur ou le vendeur peut agir sans jugement préalable dans certains cas ; (3) date certaine, le transfert de propriété est daté avec précision, opposable à tous.
Cette triple protection distingue l’acte notarié de tout acte sous seing privé. Elle justifie l’intervention obligatoire du notaire pour tout transfert de propriété immobilière en France.
Pour les primo-accédants : voir la page dédiée aux avantages spécifiques aux primo-accédants.
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FAQ : Vos questions sur les étapes d’achat chez le notaire
FAQ
L’achat immobilier se déroule en 4 grandes étapes :
1. Offre d’achat (engagement non notarié, mais contractuel)
2. Compromis de vente avec droit de rétractation de 10 jours pour l’acheteur
3. Période de préparation (3 mois en moyenne), instruction du prêt, diagnostics, vérifications notariales
4. Signature de l’acte authentique avec remise des clés. Maître Combettes suit l’intégralité de ces étapes et tient l’acheteur informé à chaque jalon.
Source : procédure notariale standard, CGEDD 2026.
Le délai moyen entre la signature du compromis et la signature de l’acte authentique est de 3 mois. Ce délai comprend l’instruction du dossier de financement bancaire, les vérifications notariales (état hypothécaire, publicité foncière, diagnostics), et les délais légaux de purge des droits de préemption éventuels. Ce délai peut être raccourci à 6-8 semaines pour un achat sans financement ou dans un dossier simple. Il peut être allongé pour un bien en copropriété complexe ou avec des ayants droit multiples.
Le notaire offre trois garanties fondamentales :
1. Vérification des titres de propriété, Maître Combettes remonte l’historique du bien sur 30 ans minimum pour s’assurer qu’il n’y a pas d’hypothèque non purgée, de servitude cachée ou de litige en cours
2. Purge des droits de préemption, commune, SAFER selon le cas, l’acheteur ne peut se voir retirer le bien après signature
3. Sécurité du paiement, les fonds transitent par un compte séquestre notarial (compte Caisse des Dépôts), jamais directement entre particuliers ; Maître Combettes vérifie également l’historique de sinistres transmis dans le DDT et les assurances copropriété en cours.
Contrairement à l’acheteur (qui bénéficie d’un droit de rétractation de 10 jours), le vendeur ne peut pas se rétracter librement après la signature du compromis. Si le vendeur se retire sans motif légal : l’acheteur peut exiger l’exécution forcée de la vente devant le tribunal judiciaire, ou obtenir des dommages et intérêts couvrant son préjudice réel (frais engagés, perte de chance, coûts de relogement). Maître Combettes conseille les acheteurs dans cette situation avant toute procédure.
Le notaire peut intervenir dès la rédaction de l’offre d’achat (recommandé pour les biens à enjeu) et assiste obligatoirement à la signature du compromis de vente et de l’acte authentique. Dans les achats en agence immobilière, le compromis est souvent rédigé par l’agent, Maître Combettes intervient alors à partir de la phase de vérification notariale et de l’acte authentique. Il est toutefois toujours possible de demander que le compromis lui-même soit rédigé en étude.