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Cette page explique ce qui distingue les frais de notaire d’un primo-accédant de ceux d’un acheteur « classique », quelles aides sont disponibles, et comment l’étude calcule votre dossier avec précision.
En bref
Primo-accédants à Marseille : frais réduits à 2-3 % dans le neuf (vs 7-8 % dans l’ancien), PTZ disponible selon zones, devis écrit avant signature. Maître Combettes. 04 91 46 08 90.
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Primo-accédant : à quoi avez-vous droit ?
La définition légale du primo-accédant
Un primo-accédant est une personne (ou un ménage) qui n’a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années (art. 244 quater J du Code général des impôts). Cette définition est plus souple qu’il n’y paraît : un propriétaire d’un bien locatif qui n’a jamais habité en propriétaire reste primo-accédant pour l’achat de sa résidence principale.
Ce statut ouvre droit à plusieurs dispositifs d’aide à l’accession, dont le PTZ, mais ne modifie pas directement les frais de notaire dans l’ancien. C’est l’achat dans le neuf qui génère des frais réduits.
Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) : financement complémentaire
Le PTZ (Prêt à Taux Zéro) est un prêt sans intérêts accordé aux primo-accédants pour l’achat de leur résidence principale. Il ne finance pas l’intégralité du bien mais complète un prêt principal. Ses conditions d’attribution dépendent de trois critères : (1) revenus du ménage (plafonds de ressources) ; (2) zone géographique du bien (zones A bis / A / B1 / B2) ; (3) nature du bien (neuf, ancien avec travaux importants dans certaines zones, ou logement social racheté).
Marseille est classée en zone A pour l’éligibilité PTZ , l’une des zones les plus favorables. Cela signifie que les primo-accédants marseillais bénéficient de plafonds de ressources et de montants empruntables parmi les plus élevés. Maître Combettes peut simuler votre éligibilité lors du premier rendez-vous, à partir de votre avis d’imposition.
Source : Code général des impôts, art. 244 quater J, PTZ 2026. Zones A/B1 : arrêté du 1er août 2014 révisé.
Frais de notaire : la différence neuf / ancien pour un primo-accédant
2-3 % dans le neuf, 7-8 % dans l’ancien : pourquoi un tel écart
Les frais de notaire (terme courant pour les « droits d’enregistrement et émoluments notariaux ») ne sont pas les mêmes selon l’ancienneté du bien.
Pour un appartement à 200 000 € :
- Dans l’ancien : ~15 000 € de frais
- Dans le neuf : ~5 000 € de frais
Sources : CGI art. 1594 D (taxe départementale 4,50 %, BdR) · Décret n°2016-230 du 26 février 2016 (émoluments notariaux réglementés, grille 2026).
Ce que Maître Combettes inclut dans votre devis
Avant toute signature, Maître Combettes établit un devis écrit détaillant :
- Le montant des droits de mutation (variable selon l’ancienneté et la nature du bien)
- Les émoluments proportionnels du notaire (tarif réglementé, Décret 2016-230)
- Les débours (frais d’obtention des pièces : état hypothécaire, géomètre si nécessaire, publicité foncière)
- Les émoluments de formalités
Ce devis n’est pas un simple ordre de grandeur : il reflète les données réelles de votre transaction et permet une planification précise de votre apport personnel. Pour estimer votre budget total avant de commencer vos recherches, voir Comprendre et calculer les frais de notaire.
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FAQ : Vos questions sur les frais de notaire et le PTZ
FAQ
Le statut de primo-accédant n’offre pas d’avantage direct sur les frais de notaire dans l’ancien, les droits de mutation sont identiques pour tout acheteur d’une résidence principale. L’avantage principal réside dans :
1. L’accès au PTZ (financement complémentaire sans intérêts)
2. L’achat en VEFA (neuf), où les frais sont réduits à 2-3 %
3. Certains programmes neufs proposés par les bailleurs sociaux avec des prix encadrés.
Maître Combettes identifie le schéma le plus avantageux selon votre situation lors du premier rendez-vous.
Non, le PTZ ne réduit pas les frais de notaire. C’est un prêt complémentaire sans intérêts destiné à financer une partie du prix du bien, il intervient dans le plan de financement (aux côtés du prêt principal et de l’apport personnel), mais les frais de notaire sont calculés sur le prix d’acquisition du bien, indépendamment du mode de financement.
Trois dispositifs principaux :
1. PTZ, prêt sans intérêts, Marseille en zone A (plafonds favorables)
2. Action Logement, prêt employeur à taux réduit pour les salariés du secteur privé
3. Prêt à l’accession sociale (PAS), pour les ménages sous plafonds de ressources, avec garantie de l’État (FGAS).
Ces dispositifs se cumulent dans certaines conditions. Maître Combettes informe ses clients des options disponibles mais la structuration du plan de financement relève du courtier ou de la banque.
Oui, significativement. Dans le neuf, les droits de mutation sont de 0,715 % au lieu de 5,80 % dans l’ancien. Le total des frais notariaux dans le neuf s’établit à environ 2-3 % du prix de vente, contre 7-8 % dans l’ancien. Cette différence tient au fait que la TVA est intégrée au prix de vente dans le neuf, l’État ne perçoit pas une deuxième fois des droits de mutation sur un bien déjà taxé à la TVA.
Source : Décret n°2016-230, tarifs réglementés notariaux.
L’éligibilité au PTZ dépend de trois critères cumulatifs :
1. Revenus du ménage inférieurs aux plafonds fixés (variant selon la composition du ménage et la zone)
2. Bien situé en zone A, A bis, B1 ou B2 (Marseille = zone A)
3. Bien destiné à devenir la résidence principale du ménage.
Le montant du PTZ varie entre 20 % et 50 % du coût de l’opération selon ces critères. La simulation définitive est effectuée par la banque prêteuse, Maître Combettes peut établir une première estimation lors du rendez-vous préalable.