En bref
Les frais de notaire représentent entre 7 et 8 % du prix d’achat dans l’ancien à Marseille. Formule de calcul expliquée composante par composante. Exemple chiffré pour un bien à 250 000 €. Devis personnalisé gratuit avec Maître Combettes. 04 91 46 08 90.
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Les trois composantes des frais de notaire
1. Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO)
C’est la composante la plus importante. Les DMTO regroupent trois sous-composantes :
- Taxe départementale (art. 1594 D CGI) : fixée par chaque département, elle varie entre 3,80 % et 4,50 % selon les choix du conseil départemental
- Taxe communale additionnelle : généralement 1,20 %
- Frais d’assiette et de recouvrement : environ 0,10 % à 0,12 %
Total DMTO : entre 5,09 % et 5,81 % selon le département. La quasi-totalité des départements français appliquent le taux maximum autorisé (4,50 % + 1,20 % + ~0,12 % = ~5,81 %). Quelques départements ont conservé un taux plus bas.
Source : art. 1594 D CGI. Le taux départemental maximum est fixé à 4,50 % depuis la loi de finances 2014.
Exception, immobilier neuf : dans l’immobilier neuf (vente en état futur d’achèvement ou bien neuf jamais habité), les DMTO sont réduits à 0,715 % environ, la TVA est acquittée par le promoteur sur le prix de vente.
2. Les émoluments du notaire
Les honoraires du notaire pour la rédaction et la signature de l’acte authentique de vente sont fixés par décret (Décret n°2016-230), ils ne sont pas négociables, sauf dérogation pour les actes dépassant un certain seuil.
Le calcul s’effectue par tranches progressives sur le prix d’achat :
| Tranche | Taux HT |
| De 0 à 6 500 € | 3,945 % |
| De 6 500 à 17 000 € | 1,627 % |
| De 17 000 à 60 000 € | 1,085 % |
| Au-delà de 60 000 € | 0,814 % |
Les émoluments sont soumis à la TVA à 20 %.
Source : Décret n°2016-230 du 26 février 2016 relatif aux tarifs réglementés de certains professionnels du droit.
3. Les débours et frais annexes
Les débours sont les sommes avancées par le notaire pour votre compte auprès de tiers : état hypothécaire auprès du service de publicité foncière, copies d’actes, renseignements cadastraux, frais de géomètre si nécessaire, etc. Ils sont généralement compris entre 400 et 800 € selon la complexité du dossier.
S’ajoute la contribution de sécurité immobilière : 0,10 % du prix d’achat, avec un minimum de 15 €. Pour un bien à 250 000 €, cela représente 250 €.
Formule de calcul et exemple chiffré
La formule
Frais totaux = DMTO (5,81 % × prix) + Émoluments HT (tranches) × 1,20 TVA
- Contribution sécurité immobilière (0,10 % × prix)
- Débours (~500 €)
Exemple : bien à 250 000 € dans l’ancien (taux DMTO ~5,80 %)
| Composante | Calcul | Montant |
| DMTO (taux selon département) | 250 000 × ~5,80 % | ~14 500 € |
| Émoluments HT | tranches Décret 2016-230 | ~2 440 € |
| TVA sur émoluments (20 %) | 2 440 × 20 % | ~488 € |
| Contribution sécurité immobilière | 250 000 × 0,10 % | 250 € |
| Débours (estimation) | variable | ~500 € |
| Total estimé | ~18 000 € à 18 500 € |
Soit environ 7,2 à 7,4 % du prix d’achat. Ce chiffre est une estimation, le montant exact dépend du taux DMTO de votre département et des débours réels du dossier.
Pour vérifier votre propre estimation : le simulateur officiel de la profession notariale est disponible sur notaires.fr (outil mis à jour à chaque révision barème).
Ce qui peut faire varier les frais
Les cas où les frais sont réduits
- Immobilier neuf : DMTO ≈ 0,715 % au lieu de 5,81 %, économie significative sur les biens neufs (VEFA ou jamais habité)
- Achat en nue-propriété : l’assiette des DMTO est calculée sur la valeur de la nue-propriété (inférieure à la valeur pleine propriété)
- Acquisition directe sans intermédiaire : ne réduit pas les frais du notaire, contrairement à une idée répandue, les taux réglementés sont fixes quel que soit le circuit de vente
Les cas où les frais peuvent être plus élevés
- Bien en copropriété : frais supplémentaires si l’état daté (fourni par le syndic) est facturé directement par le notaire
- Dossier complexe : présence de servitudes, d’une hypothèque à lever (mainlevée), de divisions cadastrales ou d’actes préalables à régulariser, chaque acte supplémentaire génère des émoluments additionnels
- Achat en VEFA (vente en état futur d’achèvement) : frais annexes propres à ce type d’acte
Pour les achats en SCI (société civile immobilière), la structuration de l’acquisition modifie le calcul, voir Créer une SCI pour votre investissement immobilier à Marseille .
FAQ : Vos questions sur le calcul des frais de notaire
FAQ
Les frais de notaire se calculent en additionnant trois éléments :
1. Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO), entre 5,09 % et 5,81 % du prix selon le département, avec un taux de 5,81 % dans la plupart des départements depuis 2014 ;
2. Les émoluments du notaire selon le barème réglementé par tranches (Décret n°2016-230), soumis à TVA 20 %
3. Les débours et la contribution de sécurité immobilière (0,10 % du prix).
La formule donne en général entre 7 % et 8 % du prix d’achat dans l’ancien.
Pour un bien à 200 000 € dans l’ancien (avec un taux DMTO de ~5,80 %, taux moyen applicable dans la plupart des départements) :
DMTO : 200 000 × ~5,80 % ≈ 11 600 €
Émoluments TTC : ~2 185 €
Contribution sécurité immobilière : 200 €
Débours estimés : ~500 €
Total estimé : ~14 500 €, soit environ 7,25 % du prix.
Ce montant est une estimation. Le taux DMTO exact dépend de votre département, Maître Combettes établit le calcul précis pour votre dossier lors du premier entretien.
Non, uniquement pour les DMTO. La taxe départementale varie entre 3,80 % et 4,50 % selon les choix du conseil départemental, la quasi-totalité des départements appliquent le taux maximum de 4,50 % depuis 2014, mais quelques-uns (Indre, Isère, Morbihan, Mayotte) ont conservé 3,80 %. La taxe communale additionnelle (1,20 %) et la contribution de sécurité immobilière (0,10 %) sont uniformes. Les émoluments du notaire sont, eux, identiques partout en France, même barème réglementé (Décret n°2016-230) quel que soit le département.
Le simulateur officiel de la profession notariale est disponible sur notaires.fr, il est mis à jour à chaque révision de barème. Il vous demandera : le type de bien (ancien ou neuf), le prix d’achat, le département, et si vous êtes primo-accédant (PTZ). Le résultat est une estimation, les débours réels ne peuvent être connus qu’une fois le dossier ouvert. Pour une estimation précise tenant compte des spécificités de votre dossier, Maître Combettes établit un devis écrit dès la prise de mandat.
Oui. Principalement :
1. L’immobilier neuf, DMTO ≈ 0,715 % au lieu de 5,81 % (la TVA est intégrée dans le prix promoteur)
2. L’achat en nue-propriété, l’assiette des DMTO est calculée sur la valeur de la nue-propriété
3. Certains primo-accédants peuvent bénéficier d’aides (PTZ) qui allègent le coût global de l’acquisition sans réduire les frais de notaire proprement dits.
Maître Combettes identifie les régimes applicables à votre situation lors du premier entretien.