En bref
À prix équivalent, un bien neuf génère environ 2-3 % de frais contre 7-8 % dans l’ancien. Cette différence s’explique par un mécanisme fiscal précis, pas par une générosité des droits. Comprendre la logique permet de comparer les offres à coût d’acquisition réel.
Office historique
+60 ANS
Réponse rapide sous
24 H OUVRÉES
Premier rendez-vous sous
3 JOURS
Pluridisciplinaire
ÉQUIPE
Le comparatif en chiffres : deux régimes fiscaux, deux résultats
| Neuf (VEFA) | Ancien | |
| Droits de mutation (DMTO) | ~0,715 % | 5,09 % à 5,81 % selon département |
| Émoluments notaire | ~1,1 % | ~1,1 % (même barème) |
| Débours et formalités | ~0,3 % | ~0,7-0,8 % |
| Total indicatif | ~2-3 % | ~7-8 % |
Source : Décret n°2016-230 du 26 février 2016 (émoluments) ; CGI art. 1594 A à 1594 F (taux DMTO).
L’écart provient presque entièrement des droits de mutation à titre onéreux (DMTO) : 0,715 % dans le neuf contre jusqu’à 5,81 % dans l’ancien. Les émoluments du notaire, eux, sont les mêmes, fixés par décret, indépendamment de l’ancienneté du bien.
Pourquoi les DMTO sont-ils quasi nuls dans le neuf ?
La TVA (20 %) s’applique au prix de vente d’un bien neuf. Selon la doctrine fiscale (CGI art. 1594 E), les biens soumis à TVA au taux normal ne sont pas assujettis aux droits d’enregistrement au taux plein, un droit fixe réduit (0,715 %) remplace les DMTO ordinaires.
En pratique : l’acquéreur d’un bien neuf paie la TVA incorporée dans le prix promoteur, mais échappe aux DMTO élevés. Les frais de notaire au sens strict s’en trouvent donc mécaniquement réduits.
Le cas de l’immobilier ancien : tous les droits s’accumulent
Dans l’ancien, les DMTO comprennent : la taxe départementale (variable selon le département, en général 4,5 % depuis 2014), la taxe communale additionnelle (1,20 %), et la taxe de publicité foncière (0,10 %). À cela s’ajoutent les émoluments du notaire et les débours (formalités, copies, frais d’assiette).
Le résultat : entre 7 % et 8 % du prix de vente selon la localisation, à titre indicatif.
Ce que cet écart signifie pour votre projet
Comparer neuf et ancien : le coût d’acquisition réel
votre projet
Un appartement affiché à 250 000 € dans le neuf coûte environ 255 000-257 500 € en coût total d’acquisition (prix + frais).
Le même appartement à 220 000 € dans l’ancien coûte environ 235 000-237 600 €, soit plus que l’écart de prix affiché ne le laisse penser.
Conclusion opérationnelle : Pour comparer neuf et ancien, ajoutez systématiquement les frais à chaque option avant de vous décider. Un bien neuf plus cher au m² peut s’avérer plus compétitif en coût total.
Budget financement : quelle partie emprunter ?
Les banques acceptent en général de financer les frais d’acquisition dans le prêt principal, mais leur prise en compte varie selon les établissements et le profil emprunteur. Dans le neuf, la faiblesse des frais améliore souvent le ratio financement/valeur du bien.
À titre indicatif : un financement à 110 % (prix + frais) reste plus aisé quand les frais représentent 2-3 % qu’à 7-8 %.
Cas particulier : l’ancien avec travaux
Si le bien ancien est acquis en vue de travaux importants, les frais de notaire n’incluent pas les travaux futurs dans leur assiette. Les frais restent calculés sur le prix de vente du bien seul. Cette distinction est utile à connaître avant de négocier le prix de vente.
Estimer les frais de votre projet d’achat avec Maître Combettes
Questions fréquentes
FAQ
Parce que les droits de mutation (la composante la plus importante des frais) sont remplacés par un droit fixe réduit de 0,715 % lorsqu’un bien est soumis à la TVA au taux normal. Ce mécanisme fiscal, prévu par le CGI, vise à éviter une double imposition (TVA + DMTO plein). En revanche, les émoluments du notaire restent identiques dans les deux cas.
Sur un bien à 200 000 €, les frais représentent indicativement 4 000-6 000 € dans le neuf (2-3 %) contre 14 000-16 000 € dans l’ancien (7-8 %). L’écart s’explique quasi exclusivement par les droits de mutation. Les émoluments du notaire, calculés selon le même barème (Décret n°2016-230), sont du même ordre dans les deux cas.
L’expression est approximative. Dans le neuf, les frais sont substantiellement inférieurs à ceux de l’ancien, mais ils n’ont rien de nul : ils incluent toujours les émoluments du notaire (environ 1,1 % selon le barème), les débours (formalités, copies, publicité foncière réduite) et le droit fixe (0,715 %). La formule « réduits » ou « 2-3 % » est plus juste que « quasi nuls ».
La part fiscale (DMTO) n’est pas négociable, elle est fixée par la loi et le département. En revanche, il est possible dans certains cas de déduire du prix de vente la valeur des meubles laissés par le vendeur (cuisine équipée, luminaires, etc.), ce qui réduit l’assiette des DMTO. Cette déduction doit être justifiée, documentée et déclarée dans l’acte, elle ne peut pas être utilisée sans fondement. Renseignez-vous auprès du notaire sur les conditions applicables à votre dossier.