Office historique
+60 ANS
Réponse rapide sous
24 H OUVRÉES
Premier rendez-vous sous
3 JOURS
Pluridisciplinaire
ÉQUIPE
Bail d’habitation : quand faire appel au notaire ?
Le bail d’habitation sous seing privé : valide, mais sans titre exécutoire
Un bail d’habitation rédigé entre particuliers (sous seing privé) est parfaitement valide. Il doit respecter la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (modifiée par les lois ALUR 2014 et ELAN 2018) qui encadre strictement son contenu.
Le contrat doit notamment mentionner : l’identité des parties, la description précise du logement, le montant du loyer et des charges, le dépôt de garantie (1 mois de loyer hors charges pour un logement vide, 2 mois pour un meublé), la durée du bail et la date de prise d’effet.
Ce que le bail sous seing privé ne permet pas : En cas de loyers impayés, le bailleur doit saisir le tribunal judiciaire pour obtenir un titre exécutoire (commandement de payer, puis jugement d’expulsion). Ce parcours peut prendre 6 à 18 mois.
Le bail notarié : force exécutoire immédiate
Un bail d’habitation reçu en acte authentique par Maître Combettes est un titre exécutoire au sens de l’art. L111-2 du Code des procédures civiles d’exécution. Cette qualification change la position du bailleur en cas d’impayé :
- Le bailleur peut mandater un huissier de justice directement, sans passer par le tribunal pour obtenir un titre
- Le commandement de payer puis la procédure d’expulsion peuvent être engagés plus rapidement
- Les délais et coûts de la procédure judiciaire préalable sont supprimés
Précision importante : l’acte notarié ne supprime pas les protections légales du locataire (délais de grâce accordés par le juge, recours à la commission de surendettement, dispositif DALO). Il supprime uniquement l’étape d’obtention du titre exécutoire.
Durées et renouvellement
Avant de signer quoi que ce soit, le notaire effectue une série de contrôles que ni l’agent immobilier, ni l’acheteur ne peuvent réaliser seuls :
Maître Combettes vérifie la conformité des clauses du bail avec la liste réglementaire des clauses interdites (art. 4 loi du 6 juillet 1989) et la notice d’information obligatoire annexée au contrat.
Bail professionnel : règles spécifiques et rôle du notaire
Définition et champ d’application
Le bail professionnel (art. 57 A de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986) est destiné aux locaux affectés exclusivement à l’exercice d’une activité professionnelle non commerciale : médecin, avocat, architecte, expert-comptable, psychologue, consultant, traducteur, et toute activité libérale réglementée ou non.
Il est distinct du bail commercial, qui couvre les activités commerciales, industrielles ou artisanales.
Si votre activité génère des actes de commerce ou des revenus BIC, la qualification de bail commercial s’impose. Maître Combettes vérifie la qualification avant la rédaction.
Durée et conditions de résiliation
Le bail professionnel a une durée minimale de 6 ans. Cette contrainte protège le locataire : il dispose d’une visibilité suffisante pour exercer son activité.
Loyer et indexation
Le loyer est librement fixé entre les parties. La révision annuelle suit en général l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) ou l’indice de référence des loyers (IRL) selon ce que prévoit le contrat. L’indexation doit être stipulée expressément dans l’acte.
Force exécutoire : pourquoi c’est souvent l’argument décisif
La force exécutoire du bail notarié s’applique à tous les types de baux reçus en acte authentique, bail d’habitation, bail professionnel.
Pour un propriétaire-bailleur qui loue plusieurs biens ou qui a connu des difficultés antérieures avec des locataires défaillants, ce mécanisme représente une protection concrète. La décision de notarier le bail est un choix de gestion du risque : le surcoût des émoluments du notaire (calculés sur le montant annuel du loyer × durée, selon le barème du Décret n°2016-230) est souvent amorti par la suppression d’une seule procédure judiciaire.
Maître Combettes accompagne les propriétaires dans cette décision : selon la valeur locative du bien, la durée envisagée et le profil du locataire, il est possible d’estimer si le bail notarié est adapté à la situation.
Rédiger votre bail d’habitation ou professionnel avec Maître Combettes
Questions fréquentes
Non. Un bail d’habitation sous seing privé est valide et très courant. La rédaction chez le notaire n’est pas obligatoire légalement. Elle est utile lorsque le bailleur souhaite disposer d’un titre exécutoire directement, sans passer par une procédure judiciaire en cas d’impayé, ou pour sécuriser un bail atypique (longue durée, cohabitation, bail de longue durée meublé, etc.).
Le bail professionnel est réservé aux activités libérales non commerciales (médecin, avocat, architecte, consultant). Il est régi par l’art. 57 A de la loi du 23 décembre 1986 : durée minimale 6 ans, sans droit au renouvellement légal. Le bail commercial (art. L145-1 du Code de commerce) concerne les activités commerciales, industrielles ou artisanales : il offre une durée de 3-6-9 ans, un droit au renouvellement et, en cas de refus, une indemnité d’éviction. La qualification correcte est déterminante, un bail professionnel pour une activité commerciale peut être requalifié en bail commercial par le juge.
Trois avantages principaux :
1. Force exécutoire : le bailleur peut saisir un huissier directement en cas d’impayé, sans jugement préalable .
2. Sécurité rédactionnelle : les clauses sont vérifiées par le notaire pour éviter les clauses nulles de plein droit .
3. Conservation : l’acte est conservé par l’étude notariale (minute) et des copies authentiques peuvent être délivrées à tout moment.
Ces avantages ont un coût (émoluments selon barème Décret 2016-230) qu’il convient de mettre en regard du risque et de la valeur locative du bien.
La durée minimale est de 6 ans. Le preneur peut résilier à tout moment en respectant un préavis de 6 mois. Le bailleur, lui, ne peut donner congé qu’à l’échéance du bail, selon les conditions prévues au contrat. Il n’existe pas de droit légal au renouvellement automatique pour le preneur, contrairement au bail commercial.