En bref
Le vendeur ne paye pas les « frais de notaire » classiques, ils sont à la charge de l’acheteur. La vraie charge du vendeur : la plus-value immobilière, soumise à des règles d’exonération précises. Devis anticipé disponible. 04 91 46 08 90.
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Les frais de notaire lors d’une vente : qui les paye ?
L’acheteur paye, pas le vendeur
Par usage juridique constant et sauf stipulation contraire écrite dans l’acte, les frais de notaire sont à la charge de l’acheteur. Cette règle découle de la structure même des droits de mutation à titre onéreux (DMTO) : ce sont des taxes frappant l’acquisition d’un bien, non sa cession. Pour un achat dans l’ancien à Marseille, ils représentent environ 5,80 % du prix pour l’acheteur (taxe départementale BdR 4,50 % + taxe communale 1,20 % + contribution sécurité immobilière 0,10 %). Source : Code général des impôts, art. 1594 D.
Le vendeur n’a pas à payer ces droits, ils n’apparaissent pas dans son décompte.
Les émoluments du notaire : partagés ou nuls côté vendeur ?
Lors d’une vente, les émoluments du notaire (sa rémunération réglementée par le Décret n°2016-230) sont en principe supportés par l’acheteur, car c’est l’acte d’acquisition qui génère les émoluments de rédaction. Lorsque deux notaires interviennent (un pour chaque partie), ils se partagent les émoluments, mais le montant global reste identique pour l’acheteur. Source : Décret n°2016-230 du 26 février 2016.
Il existe des exceptions ponctuelles : si le vendeur mandate son notaire pour des actes préparatoires spécifiques (mainlevée d’hypothèque, acte de partage, rédaction de compromis complexe), des frais peuvent lui être imputés, Maître Combettes les détaille systématiquement dans un devis écrit en amont.
Ce que paye vraiment le vendeur : la plus-value immobilière
La principale charge financière du vendeur est la plus-value immobilière, soumise à l’impôt sur le revenu (19 %) et aux prélèvements sociaux (17,2 %) si le bien n’est pas la résidence principale et si la vente dégage un bénéfice.
Source : Code général des impôts, art. 150 U à 150 VH.
Calcul de la plus-value : prix de cession − prix d’acquisition corrigé
La plus-value brute se calcule ainsi : Plus-value brute = Prix de cession − Prix d’acquisition corrigé
Le prix d’acquisition corrigé intègre :
- Le prix d’achat initial
- Les frais d’acquisition (forfait 7,5 % ou frais réels si supérieurs)
- Les travaux réalisés (sur justificatifs, ou forfait 15 % si le bien est détenu depuis plus de 5 ans)
Exemple : bien acheté 200 000 € (+ 15 000 € frais), travaux de 20 000 €, vendu 350 000 € → plus-value brute = 350 000 − (200 000 + 15 000 + 20 000) = 115 000 € avant abattements.
Exonérations et abattements légaux
Deux exonérations majeures réduisent ou effacent la plus-value :
| Durée de détention | Abattement IR | Abattement Prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0 % | 0 % |
| De 6 à 21 ans | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22e année révolue | 4 % | 1,60 % |
| Après 22 ans | Exonération totale IR | — |
| Après 30 ans | — | Exonération totale PS |
Source : CGI art. 150 VC.
Un vendeur détenant un bien depuis 25 ans sera exonéré d’impôt sur le revenu mais paiera encore des prélèvements sociaux réduits. Maître Combettes calcule la situation précise avant toute signature, évitant les mauvaises surprises à la clôture.
Autres charges ponctuelles du vendeur
Certains vendeurs font face à des frais additionnels selon leur situation :
L’offre de compensation : calculer avant de signer
Pour certains vendeurs confrontés à une plus-value significative (investisseurs locatifs, propriétaires de biens en location courte durée, cessions multiples), Maître Combettes propose une analyse fiscale anticipée : calcul des abattements applicables, identification des optimisations légales disponibles, et devis chiffré de la charge nette avant la décision de vendre.
Cette prestation s’adresse en particulier aux :
- Propriétaires de biens loués depuis plusieurs années (calcul précis de l’abattement détention)
- Investisseurs immobiliers réalisant des cessions multiples
- Héritiers vendant un bien reçu par succession (prix d’acquisition = valeur retenue dans la succession)
Elle ne garantit pas un niveau de taxation particulier, c’est une analyse préalable transparente, construite sur les données réelles du dossier. Maître Combettes a suivi la formation AUREP (Association Universitaire de Recherche et d’Enseignement sur le Patrimoine) spécialisée en optimisation fiscale.
Pour un devis personnalisé : Demander une estimation des frais de votre vente.
Pour comprendre la structure des frais en tant qu’acheteur ou vendeur, voir Calculer les frais de notaire à Marseille : guide complet .
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FAQ : Vos questions sur les frais vendeur chez le notaire
FAQ
Par usage et par construction fiscale, les frais de notaire sont payés par l’acheteur lors d’une vente immobilière. Ils incluent les droits de mutation (environ 5,80 % dans l’ancien à Marseille), les émoluments réglementés du notaire (Décret n°2016-230) et les débours. Le vendeur ne paye pas ces frais. Sa seule charge financière éventuelle est la plus-value immobilière si son bien n’est pas sa résidence principale et s’il réalise un bénéfice à la revente. Source : CGI art. 1594 D.
La plus-value brute = prix de cession − prix d’acquisition corrigé (prix d’achat + frais d’acquisition + travaux). Elle est ensuite réduite par les abattements pour durée de détention : exonération totale d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention, exonération totale de prélèvements sociaux après 30 ans. La résidence principale est exonérée intégralement, sans condition de délai. Source : CGI art. 150 U et 150 VC.
Deux exonérations principales :
1. La résidence principale, exonération totale, sans condition de durée
2. L’abattement pour durée de détention, 6 % d’abattement IR par an de la 6e à la 21e année, puis 4 % la 22e année (exonération IR totale), abattements de prélèvements sociaux progressifs jusqu’à exonération totale après 30 ans.
D’autres dispositifs existent pour certaines situations spécifiques, Maître Combettes les analyse pour chaque dossier.
Source : CGI art. 150 VC.
L’offre de compensation est une prestation de conseil fiscal anticipé proposée par Maître Combettes à certains vendeurs en situation complexe (investisseurs, biens locatifs, plus-value significative). Elle consiste à calculer précisément la plus-value nette attendue avant la décision de vendre, en intégrant les abattements applicables, les frais déductibles et la charge fiscale réelle. Cette prestation permet d’éviter une cession engagée sans en connaître l’impact fiscal. Elle ne garantit pas un niveau de taxation spécifique.
Les émoluments notariaux sont fixés par le Décret n°2016-230, ils sont identiques chez tous les notaires de France pour un même type d’acte et ne sont pas négociables. Certaines prestations de conseil patrimonial ou d’analyse fiscale peuvent relever d’honoraires libres (art. L444-1 du Code de commerce), dans ce cas, Maître Combettes les présente dans un devis explicite avant tout engagement. Ce n’est pas le montant des frais qui distingue les notaires, mais la qualité du conseil, la réactivité et l’anticipation des difficultés.