Un Premier Achat à Marseille avec PTZ : Comment Maître Combettes a sécurisé cette acquisition
Premier achat
En bref
Situation composite : un primo-accédant acquiert un appartement dans le 8e arrondissement de Marseille avec un prêt à taux zéro. Accompagnement de Maître Combettes de la promesse à l’acte. Situation représentative, anonymisée.
Cette situation est un cas composite construit à partir de dossiers fréquents. Aucun élément n’identifie un client réel.
La situation
Situation représentative
Profil : Mathieu, 31 ans, agent commercial. Premier achat immobilier. Revenus : 2 400 €/mois. Apport personnel : 18 000 €. Dossier bancaire en cours — PTZ accordé sous condition.
Le projet : Un appartement de 58 m² dans le 8e arrondissement de Marseille, proposé à 195 000 €. Bien en copropriété, construit en 1978, DPE classé D. Vendeur : particulier, pas d’agence.
Les points de vigilance identifiés à l’ouverture du dossier :
- Le PTZ impose une condition d’occupation à titre de résidence principale pendant 6 ans minimum — à mentionner dans l’acte.
- Le bien est en copropriété : état daté à obtenir auprès du syndic (charges courantes, fonds de travaux, procédures en cours) – DPE classé D : dérogation temporaire à vérifier — le bien peut-il être loué si le projet de vie évolue ?
- Délai contraint : la banque exige une date d’acte dans un délai de 3 mois
Superficie
58 m²
Proposé à
195 000€
Apport personnel
18 000€
Semaines
11
L’accompagnement
En détails
Phase 1 : sécurisation de la promesse de vente
Maître Combettes a rédigé la promesse de vente en intégrant les clauses suspensives adaptées : obtention du prêt principal + confirmation du PTZ, obtention de l’état daté de copropriété dans les 15 jours, absence de servitude grevant le bien dans les cadastres.
La condition liée au PTZ a été rédigée de manière précise pour ne pas bloquer la vente en cas de modification des paramètres de financement : le PTZ constituait une composante du plan de financement global, pas une condition exclusive.
Phase 2 : calcul et anticipation des frais
Frais d’acquisition estimés pour ce dossier :
- Bien dans l’ancien — frais d’acquisition standard (environ 7,2 à 7,5 % du prix)
- Sur 195 000 € : frais estimés à environ 14 000-14 600 €
- État daté copropriété : facturé par le syndic (~200 €)
- Débours totaux (publicité foncière, copies) : ~500 €
Maître Combettes a remis un devis écrit avant la signature de la promesse, permettant à Mathieu de vérifier sa capacité d’emprunt complémentaire pour couvrir les frais.
Phase 3 : signature et remise des clés
L’acte authentique de vente a été signé 11 semaines après la promesse. Toutes les clauses suspensives avaient été levées. La condition d’occupation liée au PTZ a été rappelée dans l’acte et portée à la connaissance de l’acquéreur par un paragraphe spécifique de l’acte.
Maître Combettes a procédé au virement du prix au vendeur le jour de la signature. Mathieu a reçu les clés à l’issue de la séance de signature.
Pour votre projet
Ce qu’on peut apprendre de cette situation
à retenir
Un achat immobilier avec PTZ ajoute des contraintes contractuelles spécifiques : la condition d’occupation, le respect des plafonds de ressources, la conformité du bien (résidence principale, pas de bien neuf pour certains PTZ). Ces contraintes doivent figurer dans la promesse et dans l’acte, pas seulement dans le contrat bancaire.
L’état daté de copropriété est souvent sous-estimé. Dans ce dossier, il a révélé un impayé de charges de l’ancien propriétaire, résolu avant l’acte par une retenue sur le prix de vente.