Donation-partage avec Usufruit Réservé à Marseille : Accompagnement par Maître Combettes
droits de donation
En bref
Situation composite : un couple transmet un appartement à leurs deux enfants en nue-propriété, tout en conservant l’usufruit viager. Maître Combettes accompagne l’évaluation, le calcul des droits de donation et la rédaction de l’acte. Situation représentative, anonymisée.
Cette situation est un cas composite construit à partir de dossiers fréquents. Aucun élément n’identifie un client réel.
La situation
Situation représentative
Profil : Henri et Paulette, 68 et 65 ans, propriétaires d’un appartement à Marseille depuis 1990. Deux enfants adultes (Lucie, 38 ans, et Marc, 35 ans). Couple retraité, souhaitant anticiper la transmission de leur patrimoine immobilier tout en conservant leur logement.
Le projet : Transmettre l’appartement (estimé à 280 000 €) à leurs deux enfants en parts égales, en nue-propriété, tout en gardant l’usufruit viager pour continuer à y habiter.
Les objectifs :
- Réduire les droits de succession futurs (transmission du vivant = abattements applicables)
- Maintenir leur droit d’habitation jusqu’au décès
- Répartir équitablement entre les deux enfants
valeur
280 000€
nue proppriété
98 000 €
enfants
2
L’accompagnement
En détails
Phase 1 : évaluation de la nue-propriété et calcul des droits
La donation porte sur la nue-propriété uniquement. La valeur fiscale de la nue-propriété dépend de l’âge de l’usufruitier le plus âgé au moment de la donation — ici, Henri, 68 ans.
Selon le barème légal (art. 669 CGI) :
- Usufruit à 68 ans : valeur de l’usufruit = 30 % de la valeur du bien
- Nue-propriété = 70 % de la valeur totale
Sur 280 000 € : nue-propriété taxable = 196 000 € (70 %)
Chaque enfant reçoit 98 000 € de nue-propriété. L’abattement par enfant est de 100 000 € (art. 779 CGI). Dans ce cas de figure, les droits de donation sont nuls pour chaque enfant (98 000 € < 100 000 € d’abattement).
Maître Combettes a vérifié les donations antérieures des parents envers chaque enfant (la fenêtre fiscale de 15 ans : si des donations ont été réalisées dans les 15 ans, les abattements s’appliquent au global, pas par acte).
Phase 2 : rédaction de l’acte de donation-partage
L’acte de donation-partage a été rédigé par Maître Combettes avec les clauses suivantes :
Rapport à succession : les deux enfants renoncent à rapporter cette donation à la succession de leurs parents (donation hors part successorale — clause à valider selon les situations familiales)
Réserve d’usufruit viager : Henri et Paulette conservent l’usufruit jusqu’au décès du dernier survivant
Clause de retour conventionnel : si l’un des enfants décède avant les donateurs et sans descendance, sa nue-propriété revient aux parents (protection classique)
Phase 3 : enregistrement et effets de l’acte
L’acte a été enregistré auprès du Service de Publicité Foncière. La donation-partage est irrévocable : une fois signée, Henri et Paulette ne peuvent plus reprendre la nue-propriété donnée, sauf en cas de jeu de la clause de retour.
À terme, au décès du dernier usufruitier, les enfants deviendront propriétaires pleiniers sans nouvelle formalité ni droits supplémentaires.
Ce qu’on peut apprendre de cette situation
à retenir
La donation-partage avec réserve d’usufruit est l’un des outils les plus utilisés pour la transmission anticipée d’un patrimoine immobilier. Elle combine deux avantages : le maintien du droit de jouissance des parents et la réduction des droits de succession futurs.
Le barème de l’art. 669 CGI est inversement proportionnel à l’âge : plus tôt la donation est faite, plus la valeur de la nue-propriété transmise est faible — et donc plus les droits potentiels sont réduits.