Création d’une SCI Familiale à Marseille : Investissement Locatif avec Maître Combettes
accompagnement sci
En bref
Situation composite : un père et son fils créent une SCI familiale pour acquérir et gérer un investissement locatif à Marseille. Maître Combettes accompagne la rédaction des statuts, le choix du régime fiscal et les formalités. Situation représentative, anonymisée.
Cette situation est un cas composite construit à partir de dossiers fréquents. Aucun élément n’identifie un client réel.
La situation
Situation représentative
Profil : Bernard, 58 ans, chef d’entreprise à Marseille, et son fils Nicolas, 30 ans, salarié. Ils souhaitent investir ensemble dans un appartement locatif à Marseille plutôt qu’en indivision — pour simplifier la gestion et anticiper la transmission progressive des parts.
Le projet : Acquérir un T3 de 65 m² dans le 13e arrondissement, estimé à 185 000 €. Financement : apport de Bernard (30 000 €) + emprunt bancaire. Nicolas n’a pas d’apport mais apporte sa capacité d’endettement.
Les questions à l’ouverture du dossier :
- SCI à l’IR ou à l’IS ? Quelles implications ?
- Comment répartir les parts en tenant compte de l’apport inégal ?
- Que se passe-t-il si l’un des associés veut sortir ?
- La SCI simplifie-t-elle la transmission des parts à terme ?
capital social
1 000€
répartition des parts
60/40
investisseurs
2
L’accompagnement
En détails
Phase 1 : choix du régime fiscal (IR vs IS)
Le choix entre IR (impôt sur le revenu) et IS (impôt sur les sociétés) est irrévocable pour une SCI à l’IS. Maître Combettes a présenté les deux options à Bernard et Nicolas :
SCI à l’IR : les loyers sont imposés comme revenus fonciers chez chaque associé, à hauteur de sa quote-part. L’amortissement du bien n’est pas déductible. Les plus-values de cession bénéficient du régime des particuliers (abattements temporels).
SCI à l’IS : la SCI est une entité fiscale à part entière. Les loyers sont imposés au taux IS. L’amortissement est déductible (avantage significatif). Mais la plus-value à la revente est calculée sur la valeur nette comptable (amortissement déduit) — imposition potentiellement forte en cas de cession après plusieurs années.
Décision retenue : SCI à l’IR — Bernard et Nicolas ont privilégié la simplicité et le régime des plus-values particuliers, en anticipant une revente à moyen terme.
Phase 2 : rédaction des statuts
Maître Combettes a rédigé les statuts de la SCI avec les clauses adaptées à cette configuration :
Capital social : 1 000 € divisé en 100 parts de 10 €. Répartition : 60 parts pour Bernard (correspondant à l’apport + garantie emprunt) / 40 parts pour Nicolas
Objet social : acquisition, gestion et exploitation d’immeubles à usage locatif, sauf immeubles à usage commercial
Gérance : Bernard, gérant unique, avec possibilité de délégation
Clauses d’agrément : toute cession de parts à un tiers nécessite l’accord du co-associé (protection contre l’entrée d’un inconnu dans la SCI)
Clause d’abord : droit de préemption de chaque associé en cas de vente de parts
Phase 3 : immatriculation et acquisition du bien
Après signature des statuts et enregistrement, la SCI a été immatriculée au RCS de Marseille. Maître Combettes a ensuite accompagné l’acquisition du bien par la SCI : l’acte de vente a été signé au nom de la SCI (et non au nom des personnes physiques).
Les prêts bancaires ont été souscrits par la SCI, avec caution personnelle de Bernard.
Ce qu’on peut apprendre de cette situation
à retenir
La SCI familiale simplifie la gestion d’un bien à plusieurs par rapport à l’indivision. Mais elle crée une personne morale distincte — avec des obligations comptables annuelles, des assemblées générales à tenir et des modifications statutaires à enregistrer chez le notaire.
La question du régime fiscal (IR vs IS) est structurante et irréversible pour l’IS : il faut l’analyser en amont, en fonction du profil fiscal des associés, de la durée de détention envisagée et des objectifs de transmission.