Marseille : étude de L’Estaque (16e)
Cette page fait partie de notre guide immobilier notarial. Elle décompose les frais de notaire pour tout acheteur souhaitant anticiper le coût de son acquisition.
Pour un calcul personnalisé : Calculer précisément vos frais d’acquisition.
En bref
Les frais de notaire (achat immobilier) comprennent DMTO (5,80 % ancien / 0,715 % neuf à Marseille), émoluments réglementés (Décret 2016-230) et débours. Pour un bien à 250 000 € ancien, comptez environ 17 000-18 000 €. L’Office Combettes (Label NJE) établit un devis personnalisé gratuit, premier entretien sous 48-72 h.
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Les trois composantes des frais de notaire
Ce que l’on appelle communément « frais de notaire » n’est pas une ligne homogène mais un agrégat de trois natures de dépenses, dont la plus grande partie ne revient pas au notaire lui-même.
Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO)
Les DMTO représentent la majeure partie des frais totaux d’un achat dans l’ancien. Ils comprennent :
Total DMTO pour un achat dans l’ancien dans les Bouches-du-Rhône : environ 5,80 à 5,90 % du prix.
Les taux DMTO sont fixés annuellement par chaque Conseil Départemental et peuvent évoluer. L’Office Combettes vérifie les taux en vigueur au moment de chaque dossier.
Les débours
Les débours sont les frais engagés par le notaire pour le compte de l’acheteur : frais de copie du titre de propriété au Service de la publicité foncière (SPF), émoluments du géomètre si besoin, frais de rédaction du règlement de copropriété, demande de document cadastral, etc.
Ils représentent en général de 400 à 1 000 € selon la complexité du dossier. Pour un bien standard en copropriété, les débours s’établissent typiquement autour de 600 à 800 €.
Les émoluments notariaux
Les émoluments sont la rémunération du notaire proprement dite. Ils sont strictement réglementés par le Décret n°2016-230 du 26 février 2016 et identiques dans tous les offices notariaux de France. Aucun notaire ne peut facturer plus ou moins que le barème légal pour ces actes réglementés.
Les émoluments proportionnels : le barème réglementé
Les émoluments d’un acte de vente immobilière sont calculés par tranches du prix, selon le barème suivant (taux HT, TVA 20 % s’applique en sus) :
| Tranche du prix | Taux HT |
|---|---|
| De 0 à 6 500 € | 3,945 % |
| De 6 500 € à 17 000 € | 1,627 % |
| De 17 000 € à 60 000 € | 1,085 % |
| Au-delà de 60 000 € | 0,814 % |
Source : Décret n°2016-230 du 26 février 2016 modifié. Taux HT, TVA 20 % applicable en sus. Barème vérifié et appliqué par l’Office Combettes selon les textes en vigueur.
Pour un achat à 250 000 €, le calcul des émoluments donne :
- Tranche 0–6 500 € : 6 500 × 3,945% = 256,43 €
- Tranche 6 500–17 000 € : 10 500 × 1,627% = 170,84 €
- Tranche 17 000–60 000 € : 43 000 × 1,085% = 466,55 €
- Tranche au-delà de 60 000 € : 190 000 × 0,814% = 1 546,60 €
- Sous-total HT : 2 440,42 €
- Avec TVA 20 % : 2 928,50 € TTC
Ce calcul illustre uniquement les émoluments proportionnels. Le décompte complet des frais d’acquisition intègre également les DMTO (5,80-5,90 % du prix) et les débours (400-1 000 €). Pour un état de frais complet correspondant à votre dossier spécifique, contactez l’étude.
En pratique, les émoluments notariaux représentent moins de 1 % du prix de vente pour un achat immobilier standard. L’essentiel des frais va aux impôts et taxes.
Maître Combettes est titulaire du DSN / DESS en droit notarial, qualification habilitant au calcul et à la réception de tous les actes immobiliers dans leur pleine force probante.
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Frais dans l’ancien vs dans le neuf : pourquoi la différence ?
Dans l’ancien, les droits de mutation s’appliquent au taux plein (~5,80 % dans les Bouches-du-Rhône), portant les frais totaux à 7-8 % du prix. Dans le neuf, la TVA remplace les droits de mutation : les frais tombent à 2-3 %, soit 3 à 4 fois moins.
L’acquisition dans l’ancien (≥ 5 ans)
Pour un bien immobilier « ancien » (plus de 5 ans d’existence ou déjà habité), les frais d’acquisition comprennent les DMTO au taux plein. Le taux global se situe entre 7 et 8 % du prix (dont ~5,80-5,90 % de DMTO, ~1 à 1,5 % d’émoluments TTC, et 400-1 000 € de débours).
L’acquisition dans le neuf (VEFA ou récent)
Pour un bien en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) ou un bien neuf (jamais habité, < 5 ans), le régime fiscal est différent : la vente est soumise à la TVA (20 % incluse dans le prix annoncé par le promoteur), et les droits de mutation sont réduits à la seule taxe de publicité foncière réduite de 0,715 %.
Les frais d’acquisition dans le neuf s’établissent ainsi entre 2 et 3 % du prix TTC, soit environ 3 à 4 fois moins que dans l’ancien.
Tableau comparatif rapide
| Prix TTC | Frais estimés ancien (7-8%) | Frais estimés neuf (2-3%) |
| 150 000 € | 10 500–12 000 € | 3 000–4 500 € |
| 250 000 € | 17 500–20 000 € | 5 000–7 500 € |
| 400 000 € | 28 000–32 000 € | 8 000–12 000 € |
| 600 000 € | 42 000–48 000 € | 12 000–18 000 € |
Ces fourchettes sont indicatives et établies sur la base des taux en vigueur dans les Bouches-du-Rhône. Le décompte exact dépend de la nature précise du bien, du régime fiscal applicable, et des frais annexes spécifiques au dossier.
Pour le comparatif complet et les cas de figure détaillés : Neuf ou ancien, comparer les frais de notaire.
Exemples chiffrés pour un achat à Marseille
À Marseille, pour un achat dans l’ancien, les frais de notaire représentent 7 à 8 % du prix, comptez ~14 700 € pour un bien à 200 000 €, ~21 000 € à 300 000 €, ~31 000 € à 450 000 €. Voici le détail par tranche de prix représentative du marché local.
Tous les montants ci-dessous sont indicatifs. L’Office Combettes établit un état de frais prévisionnel gratuit avant toute signature.
Achat d’un T2 à 200 000 € (arrondissements nord ou L’Estaque) — ANCIEN :
DMTO (5,80 %) : 11 600 €
Émoluments TTC (~1 %) : ~2 400 €
Débours : ~700 €
Total estimé : ~14 700 €
Achat d’un T3 à 300 000 € (13e, 14e ou Belle-de-Mai) — ANCIEN :
DMTO (5,80 %) : 17 400 €
Émoluments TTC : ~2 800 €
Débours : ~800 €
Total estimé : ~21 000 €
Achat d’un appartement à 450 000 € (7e, 8e, Endoume) — ANCIEN :
DMTO (5,80 %) : 26 100 €
Émoluments TTC : ~4 000 €
Débours : ~900 €
Total estimé : ~31 000 €
Achat d’une villa à 600 000 € (collines, secteur prisé) — ANCIEN :
DMTO (5,80 %) : 34 800 €
Émoluments TTC : ~5 200 €
Débours : ~1 000 €
Total estimé : ~41 000 €
Pour un calcul personnalisé avec simulateur interactif : Calculer précisément vos frais d’acquisition.
Peut-on négocier les frais de notaire ?
Les émoluments réglementés : non négociables
Les émoluments proportionnels des actes authentiques sont fixés par décret, ni le vendeur, ni l’acheteur, ni le notaire ne peuvent les modifier. Ils sont identiques dans tous les offices de France.
Les honoraires libres : une marge de discussion possible
Certains actes ou services ne sont pas soumis au barème réglementé mais aux honoraires libres (article L444-1 du Code de commerce) : rédaction de compromis de vente par le notaire, actes de conseil, consultation patrimoniale, offre de compensation (négociation). Ces honoraires sont librement fixés par le notaire et doivent être communiqués en amont par écrit.
Pour connaître les honoraires libres de l’Office Combettes applicables à votre dossier, un devis écrit est remis avant tout engagement.
La réduction légale sur les émoluments (discount)
La loi Macron de 2015 a introduit la possibilité pour les notaires d’appliquer une remise maximale de 10 % sur leurs émoluments pour les transactions dont le montant dépasse 150 000 €. Cette remise est facultative et à la discrétion du notaire. Renseignez-vous auprès de l’étude pour les conditions applicables.
Notre engagement : devis personnalisé avant tout engagement
L’Office Combettes remet un état de frais prévisionnel écrit avant la signature du compromis. Ce document détaille, pour votre dossier spécifique :
- Le montant exact des DMTO (selon taux en vigueur le jour de la signature)
- Les émoluments proportionnels (calculés sur le prix du bien)
- Les débours prévisibles (selon la nature et la localisation du bien)
- Le cas échéant, les honoraires libres (honoraires de conseil ou de compensation)
Cet engagement de transparence est formalisé dans notre processus depuis le premier rendez-vous. Réponse sous 24 heures ouvrées. Rendez-vous sous 7 jours. Premier entretien, simulation des frais d’acquisition incluse.
Pour un devis personnalisé : Contacter notre étude. Pour comprendre les frais côté vendeur : Ce que paye le vendeur.
Pour aller plus loin dans la compréhension des frais de notaire : Décryptage complet des frais de notaire. Pour votre accompagnement acheteur au-delà des frais : Acheter en toute sécurité.
Les erreurs fréquentes sur les frais de notaire
Vos questions sur les frais de notaire
Entre 7 et 8 % du prix dans l’ancien, et 2 à 3 % dans le neuf.
Pour un bien à 250 000 € dans l’ancien, comptez 17 500 à 20 000 €. Ces frais incluent les droits de mutation (~80 %), les émoluments notariaux (~15 %), et les débours (~5 %).
Ces fourchettes sont indicatives, l’étude établit gratuitement un décompte précis pour votre dossier.
Par addition de trois postes :
1. Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO = taxe publicitaire foncière + CSI), calculés en % du prix ;
2. Les émoluments proportionnels, calculés par tranches selon le barème Décret 2016-230 ;
3. Les débours (coûts administratifs engagés pour le compte du client). Les émoluments représentent en général moins de 1 % du prix.
Les émoluments d’acte authentique ne sont pas négociables (barème décret). Les honoraires libres (compromis, conseil, compensation) le sont. La loi Macron autorise une remise de 10 % maximum sur les émoluments des transactions dépassant 150 000 €, à la discrétion du notaire. Renseignez-vous auprès de l’étude.
Les émoluments sont la rémunération du notaire pour la rédaction et l’authentification des actes, strictement réglementés par décret, identiques partout. Les débours sont des frais avancés par le notaire pour le compte du client (copies SPF, géomètre, état daté…), ils varient selon le dossier.
Les émoluments notariaux n’ont pas été réévalués depuis le Décret 2016-230. Les taux DMTO, eux, sont fixés par les conseils départementaux et peuvent évoluer chaque année. Dans les Bouches-du-Rhône, le taux départemental est à 4,50 % depuis 2014.. Pour connaître les taux exacts applicables à votre dossier, contactez l’étude, les taux en vigueur au jour de la signature sont seuls applicables.