votre Société Civile Immobilière avec Maître Combettes
Maître Vincent Combettes accompagne les investisseurs immobiliers du bassin marseillais, couples non mariés achetant à plusieurs, familles recomposées, professions libérales des 6e et 8e arrondissements, dans la création sur mesure de leur SCI : rédaction des statuts notariés, conseil sur le régime fiscal (IR ou IS), organisation des parts entre associés et préparation de la transmission. Premier rendez-vous garanti sous 48 heures : 04 91 46 08 90.
En bref
Maître Vincent Combettes (NJE) rédige les statuts de SCI familiales et d’investissement à Marseille. SCI vs indivision, régime fiscal IR ou IS, démembrement de parts, conseil sur mesure avant toute signature.
Téléphone : 04 91 46 08 90.
Office historique
+60 ANS
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Premier rendez-vous sous
3 JOURS
Pluridisciplinaire
ÉQUIPE
SCI ou indivision : deux logiques d’investissement
Deux régimes juridiques permettent de détenir un bien immobilier à plusieurs : l’indivision (acquisition directe des quotes-parts) et la SCI (détention via des parts sociales). Ces deux structures ne produisent pas les mêmes effets en cas de mésentente entre associés, de cession ou de transmission patrimoniale. Pour les acheteurs immobiliers qui souhaitent comparer ces régimes avant toute décision : voir Acheter à plusieurs – SCI ou indivision ?
L’indivision : le cadre légal par défaut, rigide à la sortie
L’indivision naît automatiquement dès que deux personnes acquièrent ensemble un bien sans créer de structure spécifique, un cadre légal contraignant que Maître Combettes aide régulièrement à dénouer. Les actes de disposition (vente du bien, hypothèque) requièrent l’unanimité de tous les indivisaires (art. 815-3 CC). Les actes d’administration courante (location, travaux d’entretien) requièrent la majorité des deux tiers.
Cette rigidité devient critique à trois moments :
- Décès d’un indivisaire : ses héritiers entrent automatiquement dans la situation, quelle que soit leur intention vis-à-vis du bien.
- Séparation : une partie peut provoquer le partage judiciaire.
- Difficultés financières : les créanciers d’un indivisaire peuvent saisir sa quote-part.
Tout indivisaire peut en principe provoquer le partage à tout moment (art. 815 CC) : « nul ne peut être contraint de rester dans l’indivision ».
Source : Code civil, art. 815 (droit de provoquer le partage) · art. 815-3 (actes en indivision).
La SCI : une enveloppe juridique stable pour gérer et transmettre
Maître Combettes rédige les statuts SCI de façon à séparer clairement la propriété du bien (détenue par la société) de sa gestion (confiée au gérant désigné). Cette distinction produit des effets pratiques immédiats : le gérant peut encaisser les loyers, engager des travaux courants et gérer les relations avec les locataires sans obtenir l’accord de chaque associé. Les actes extraordinaires (vente du bien, modification des statuts) restent soumis à un vote en assemblée selon les règles fixées librement dans les statuts.
Les parts sociales peuvent être cédées sans que le bien soit vendu : un associé qui souhaite se retirer cède ses parts aux autres ou à un tiers agréé. Les statuts intègrent systématiquement les protections nécessaires : clause d’agrément, droit de préemption entre associés, conditions de sortie encadrées pour éviter l’entrée d’un tiers indésirable.
Créer votre SCI chez le notaire : les paramètres fondateurs
Statuts notariés ou sous seing privé : la valeur ajoutée notariale
Maître Combettes rédige les statuts SCI en amont de l’acquisition immobilière, en intégrant dès ce stade les choix de gouvernance et le régime fiscal souhaité. Cette approche prévient les blocages : si les statuts comportent une clause contradictoire (répartition des pouvoirs ambiguë, droits de vote mal définis), c’est lors de la signature de l’acte d’achat que le problème se révèle au pire moment.
Juridiquement, une SCI peut être constituée par acte sous seing privé sans notaire. Mais dès que la SCI acquiert un bien immobilier, l’acte d’acquisition sera notarié et le notaire vérificateur examinera la cohérence des statuts. La force authentique de l’acte notarié opposabilité aux tiers, date certaine, conservation aux minutes protège les associés sur l’ensemble de la durée de vie de la SCI (souvent 10, 20 ou 30 ans).
Capital social, associés et gérant : les trois paramètres structurants
Maître Combettes structure avec chaque groupe d’associés ces trois paramètres fondateurs avant immatriculation : le montant du capital, la répartition des parts, et les pouvoirs du gérant. Le capital social est librement fixé, il peut être symbolique (100 €) ou refléter la valeur des apports en nature (bien immobilier) ou en numéraire. Ce qui importe est la répartition des parts : chaque part représente une quote-part des droits dans la SCI, des bénéfices et, en cas de dissolution, du boni de liquidation.
Le gérant est désigné dans les statuts ou nommé en assemblée. Ses pouvoirs sont définis contractuellement : certaines SCI accordent au gérant une large autonomie pour les actes courants ; d’autres soumettent toute décision à un vote des associés. La clause d’agrément encadre la cession de parts à des tiers non désirés. Maître Combettes conseille sur ces paramètres selon le profil des associés : couple non marié, famille recomposée, ou groupe d’investisseurs professionnels.
Régime fiscal IR ou IS : le choix structurant et irrévocable
Maître Combettes présente les deux régimes fiscaux avant toute constitution, en tenant compte des revenus personnels de chaque associé et de leurs objectifs à 5, 10 et 20 ans. La SCI relève par défaut de l’impôt sur le revenu (IR) : les revenus locatifs nets sont déclarés par chaque associé au prorata de ses parts, dans la catégorie des revenus fonciers. Ce régime est transparent fiscalement et permet à chaque associé d’imputer les déficits fonciers sur son revenu global (dans certaines limites).
L’option pour l’impôt sur les sociétés (IS) permet à la SCI de déduire l’amortissement comptable du bien, ce qui réduit mécaniquement le résultat imposable, avantage si les loyers sont réinvestis plutôt que distribués. Mais l’option IS est irrévocable : le retour au régime IR est impossible une fois l’option levée.
Source : CGI, art. 8 (régime IR des sociétés de personnes) · art. 206 (option IS).
SCI et IFI
SCI et transmission : passer le patrimoine sans vendre
Démembrement de parts sociales : transmettre sans céder le bien
La SCI est un outil de transmission patrimoniale entre générations. Maître Combettes accompagne régulièrement les parents souhaitant donner la nue-propriété des parts sociales à leurs enfants tout en conservant l’usufruit, c’est-à-dire le droit de percevoir les loyers et d’administrer la SCI. Les droits de donation sont alors calculés sur la seule valeur de la nue-propriété, décotée en fonction de l’âge du donateur selon le barème fiscal de l’article 669 du CGI.
Cette structuration permet d’anticiper la succession sur un bien immobilier sans le vendre, tout en maintenant les revenus locatifs dans les mains des parents. L’acte de donation avec démembrement de parts SCI, rédigé en étude, intègre les précautions statutaires nécessaires (droits de vote de l’usufruitier en assemblée, interdiction de cession par les nus-propriétaires sans accord). Pour l’ensemble de la stratégie patrimoniale et la coordination avec d’autres actifs : voir Transmettre votre SCI – donation ou succession ?
Source : CGI, art. 669 (barème fiscal usufruit / nue-propriété).
SCI et IFI : intégrer l’impôt sur la fortune immobilière dès la constitution
Maître Combettes intègre la dimension IFI dès la phase de constitution pour les investisseurs dont le patrimoine approche ou dépasse le seuil d’imposition. Les parts de SCI entrent dans l’assiette de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) si la valeur nette du patrimoine immobilier du foyer dépasse 1 300 000 € (évaluation au 1er janvier). Une SCI à l’IR est assimilée à un actif immobilier détenu directement, chaque associé déclare sa quote-part de la valeur vénale du bien, minorée des dettes propres à la SCI.
Une SCI à l’IS peut, sous conditions spécifiques, bénéficier d’un traitement différent si les parts sont qualifiées de titres de participation dans le cadre d’une activité commerciale connexe point sensible et évolutif au regard de la jurisprudence récente. Pour l’optimisation patrimoniale et fiscale globale : voir SCI et optimisation patrimoniale – stratégie globale.
Source : CGI, art. 965 (IFI – patrimoine taxable) · art. 972 (dettes déductibles).
Maître Combettes, votre notaire SCI à Marseille
Maître Vincent Combettes est titulaire du Diplôme Supérieur de Notariat (DSN) et du DESS de Droit des Affaires et de l’Entreprise. L’étude compte Maître Sabine ROQUE, notaire salariée, titulaire du label Notaire Conseil aux Familles (NCF). Maître Combettes accompagne régulièrement les investisseurs immobiliers du bassin PACA dans la structuration de leur patrimoine via SCI : couples non mariés acquérant un bien locatif à plusieurs, familles souhaitant transmettre un portefeuille immobilier sans déclencher une indivision successorale, professionnels libéraux des 6e et 8e arrondissements de Marseille constituant un parc locatif.
La plateforme Septeo permet une instruction dématérialisée des dossiers : chaque associé soumet ses pièces depuis son espace sécurisé, sans déplacement préalable.
Vos questions sur la SCI et le notaire à Marseille
FAQ
L’indivision est plus rapide à constituer et ne génère pas de frais de création. En revanche, elle soumet toute décision importante à l’unanimité des indivisaires (art. 815-3 CC) et expose chaque part aux aléas personnels de son titulaire (divorce, décès, saisie). La SCI offre une gouvernance stable, une gestion courante confiée au gérant, et une transmissibilité des parts sans vente du bien. Pour un investissement locatif de long terme ou un projet patrimonial familial, la SCI est quasi systématiquement préférable. Maître Combettes présente les deux scénarios lors du premier entretien pour permettre un choix éclairé avant la signature du compromis.
Trois avantages principaux :
1. Gouvernance souple : le gérant gère les loyers et les travaux courants sans vote d’associés pour chaque acte courant
2. Transmissibilité des parts : un associé peut se retirer en cédant ses parts, sans que le bien soit vendu ni que la location soit interrompue
3. Outil de transmission : le démembrement de parts SCI permet d’anticiper la succession avec optimisation des droits de donation.
Sur le plan fiscal, la SCI à l’IR est souvent préférable lorsque les revenus sont distribués à des associés imposés à des taux marginaux modérés. Maître Combettes analyse le profil fiscal des associés avant de recommander un régime.
La création d’une SCI chez Maître Combettes se déroule en quatre étapes :
1. Entretien préalable : définition des objectifs, du projet immobilier, du nombre d’associés et du régime fiscal souhaité
2. Rédaction des statuts sur mesure par l’étude (capital, répartition des parts, pouvoirs du gérant, clause d’agrément)
3. Signature des statuts notariés par tous les associés
4. Immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) : formalité prise en charge par l’étude.
Premier rendez-vous disponible sous 48 heures : 04 91 46 08 90.
Non. Une SCI peut être constituée par acte sous seing privé : les associés peuvent rédiger les statuts eux-mêmes ou via un avocat. Mais dès que la SCI acquiert un bien immobilier, l’acte d’achat est nécessairement notarié. Si les statuts comportent une clause contradictoire ou un défaut formel, le notaire en charge de l’acquisition demandera leur correction avant signature. Faire rédiger les statuts directement par Maître Combettes garantit la cohérence entre le pacte social et l’acte d’acquisition, et élimine tout risque de blocage le jour de la signature.
Oui, c’est l’un des usages les plus courants de la SCI familiale. Les parents donnent la nue-propriété des parts à leurs enfants (droits de donation calculés sur la valeur décotée : barème art. 669 CGI) et conservent l’usufruit (revenus locatifs + gestion de la SCI). À leur décès, les enfants récupèrent la pleine propriété des parts sans droits de succession complémentaires sur la valeur de la nue-propriété déjà transmise. Ce mécanisme est légal et courant : son efficacité dépend de la qualité des statuts et du calendrier des donations. Maître Combettes accompagne les SCI familiales sur l’ensemble du cycle : constitution, donations de parts, transmission et liquidation en fin de projet.
Créer votre SCI avec Maître Combettes à Marseille